自2024年6月入市以来，项目首开热销1.86亿，半年总认购近400套，占当地市场份额近1/3，月均销售流速达60套+，实现半年总计超5亿的销售成绩。

在山东省滨州市博兴县这样一处容量相对有限的县域市场下，整盘销售流速、成交金额、成交套数，均断层登顶，凭借优质产品力，项目较周边同类产品溢价率10%，领跑博兴市场。

这份亮眼的成绩单，正是来自国企委托方博兴财金集团委托绿城管理代建的——财金绿城·博兴桂语朝阳项目。

当前房地产市场正处于深度调整期，县域市场的开发运营也面临着新的挑战：在市场容量有限、产品供给趋同、消费心态趋于谨慎的背景下，“大体量”项目该如何破局，由绿城管理代建的财金绿城·桂语朝阳又为行业提供了哪些启示？

初入博兴即迎挑战

聚焦项目痛点与诉求

坐落在齐鲁大地"凤凰城"滨州市的古老县邑——博兴县，已有两千余年生长历史，今天新城旧巷在此交叠生长，关于人居的想象悄然发生着变化。

桂语朝阳项目所在原址，为滨州老牌企业“华兴机械厂”。在城市发展进程中，这一处于博兴核心区域的地块，却由于债务纠纷等遗留问题，陷入长达10余年的沉寂，也因此被列为政府重点纾困项目，亟待通过盘活焕新，重塑人居标杆，激活城市动能。

2023年，随着地块资产清算的完成，这一纾困项目迎来关键转折点——博兴县财金集团联合浙商资产公司，通过资本与资源的整合，为地块注入新生机。与此同时，绿城管理也受到博兴县财金集团委托，正式承接起桂语朝阳的开发建设。

项目初期，委托方博兴财金集团，便前置提出了诉求：

作为目前博兴县体量最大的楼盘，需将其打造为区域品质标杆。项目需以“造城”理念，融合多元业态，既要满足本土客群对品质生活的进阶需求，又要在低容错率的市场环境中规避同质化竞争。

确保项目能够在有限的市场容量内，实现销售流速最大化，达到属地市场头部水平，从而带动片区整体性发展和土地增值。

博兴县作为典型的内生型市场，全县总户数17.4万户，户籍总人口50.23万人（2022年末数据），人口基数与客户容量均存在明显天花板。在任务重、工期紧的情况下，绿城管理如何突破困难，实现高品质交付？面对市场整体承压的背景，项目团队又是如何发挥产品力、营销力和服务力优势，取得市场与口碑的双赢？

占领三分之一市场份额

专业解题 助力项目兑现

桂语朝阳选址博兴县中央区域“乐安大街”，约52万㎡超大单盘体量。

绿城管理通过城市的深入研究及对板块价值的充分研判，细致研究客户画像和居住场景，规划出天地院墅、宽幕洋房、瞰景小高层等多维产品业态，针对不同客户需求设计产品结构，部分面积段填补了市场空白。

截至本月，北地块一期已封顶17栋，剩余5栋计划在今年上半年完成封顶。

在景观、入户空间和会所配套等方面，绿城管理均做了基于生活场景的细节考量，规划近2万方商业等，满足业主品质生活需求。最终，整体将项目定位为品质改善大盘，计划打造县域标杆级低密综合住区，超越属地市面大盘的高品质社区。

绿城管理以精准的定位能力，输出满足委托方经营诉求的整体经营策略，保障目标实现。

产品力领跑

多项地域首创 筑就品质天花板

承袭“千年凤城”在地文化，项目以“凤凰”故事线贯穿于产品设计的全过程。从园林景观到生活美学馆设计、从示范区到每处建筑细节打磨，皆全方位融入凤凰元素，并为满足客户对品质生活进阶需求，避免同质化竞争，推出了多项产品设计与工程营造首创。

首创三进院设计，以约50m宽奢华大门、超600㎡下沉庭院，礼遇业主尊崇归家之路。

精心打造顶级社区会所，融合恒温泳池、健身房、瑜伽馆、私宴餐厅、四点半学堂等高规格设施，满足休闲、娱乐、社交等多元需求，满足业主的多维尊崇体验。

倾心研磨首个M-LIFE全龄泛架空层，以丰富的设计与细节，为业主打造充满活力与温馨的空间。

推出最大附加空间户型，通过可改造阳台、飘窗、私家电梯厅等空间，实现高附加，为业主打造博兴最具性价比户型。

打造县域首个约5000㎡复合多功能街角主题公园社区，为日常生活注入无尽活力，出门即是公园，让绿色生活迈步可及。

绿城品牌IP“春知学堂”、“无界森活”首落博兴。春知学堂基于绿城原有的“植物功能体系”，对植物认知、体验、实用等功能进行深度挖掘，将自然教育与课堂教育妙趣串联，为孩子成长提供了独特的教育平台；无界森活围绕景观构筑物飞鸟亭，延展户外交流空间，打造集休闲、社交、运动、亲子为一体的复合型园区生活场景体验。功能上满足社区业主全年龄段、全天候的休闲、娱乐、学习、看护等需求。

此外，在工程营造上，项目引入“绿式工程管理”，以超出行业水平的高标准、高要求，打造出具有绿城品质代表性的博兴最美示范区。同时，成本管理充分发挥绿城战略集采优势，结合委托方需求，全面导入优质资源，通过动态成本监控与多部门协同，严控预算。这种精细化的管理模式，不仅助力项目高效推进与品质提升，也为委托方创造了更大价值。

通过极致产品力呈现和匠心营造，该项目荣获了“2024年度山东省房地产十大产品力项目”称号。

营销力赋能

创新营销方法 打造流速担当

项目营销层面，团队紧紧围绕年度目标与委托方诉求，严控蓄客、认筹、开盘等节点，做到大节点快速兑现业绩，小节点稳定成交收客的销售节奏；精心布局、亮点频出，掀起一波又一波高潮。

自2024年6月入市以来，项目首开热销1.86亿，首开目标完成率103%，3个月内实现近200套认购套数，半年即占领当地近1/3市场份额，实现超5亿+的销售成绩。不仅圆满达成了委托方的预期目标，更成功树立了行业标杆地位。

目前4#楼建面约140㎡户型热销中，以高赠送、大面宽、大横厅为设计理念，深受博兴客户追捧。

今年预计加推5栋高层，2栋洋房，4栋叠墅，面积涵盖130-280㎡。

高频活动造势

制造热潮引关注 持续全城吸客

项目入市期，以一场别开生面的品牌发布会，拉开热度帷幕；步入体验期，项目于生活美学馆开放之际，举办了博兴前所未见的“热气球升空”盛况，再次成为市场焦点；同时，结合博兴当地客户喜好，通过举办烧烤音乐节、山姆半价购、食用油免费领取等活动，形成“月月有暖场、周周来收客”的全日制收客方式，让项目持续保持着高热度与关注度。

精准策略导向

夯实目标导向 强化细节执行力

营销团队将任务量细化至每月、每周、每日甚至每一个销售环节。追踪市场和政策热点变化，及时调整销售策略。2024下半年多项目推出赠送车储等极具吸引力的营销举措，吸引客户关注。项目通过深度挖掘并深化项目价值、强化案场体验等动作，实现了逆势之下销量与价格的双赢佳绩。

拓宽数字营销

搭建新媒体矩阵 全员抖音增曝光

在项目开盘前，团队筹备建立新媒体矩阵，以销售+渠道双团队保障，低成本高效获客，大幅提升项目曝光与到访量。开盘至今半年时间累计直播超300场，短视频播放量达到48万次，到访客户66组，成交9套，成交金额约1100万。

增进委托方关系

高频沟通增信任 积极携手拓通路

在日常工作中，重视与委托方的合作关系，通过高频沟通，及时汇报项目进展，并听取委托方意见与反馈。同时在关键营销节点，邀请委托方出席，凭借委托方的影响力，积极拓展客户资源，开展上下游关系企业推介活动等，拓宽销售通路。

充分的沟通互动，以及优异的成绩兑现，令项目团队收到了来自委托方的感谢信，对项目团队的专业赋能，辛勤付出和取得的成绩给予高度赞许。

服务力臻至

引入绿城服务 让美好恰逢其时

引入绿城服务，为项目深度赋能。案场实行“五感”服务，从视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉等多个维度，打造博兴市场前所未见的服务美学。15°的弯腰躬身，45°的侧身加水、30°弧形微笑以及定制甜点饮品打造……恰到好处的细节尺度，经过反复的培训与打磨，让客户拥有宾至如归的体验。

除了在案场提供 “五感” 服务外，项目还为每位成交业主派送专属生日蛋糕、中秋端午节日礼品等，增强了客户的尊崇感与归属感。从惊艳问世到成绩斐然，绿城管理通过专业解题能力，实现了委托方的目标，为当地市场打造了品质标杆项目。多项首创设计，倾注匠心臻意，营造经得起时间检验的好房子；创新的营销体系、高举高打的市场推广宣传，开盘形式的创新实践及深度赋能的绿城服务，驱动着桂语朝阳在市场中一路向上，登顶博兴销冠。

焕新人居体验，更新门户形象，驱动片区发展。相信未来，财金绿城·博兴桂语朝阳，将继续以教科书式兑现力，为城市人居美好作答，不负业主期待，不负委托方期许。

责任编辑：李霞