10月20日，中指研究院最新发布《1-9月全国新房销售降幅有所扩大，二十届四中全会今日召开》。
需求方面，1-9月全国新建商品房销售面积6.58亿平米，同比下降5.5%；供应方面，新开工降幅小幅收窄，开发投资额降幅继续扩大；资金来源方面，1-9月，房企到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%。
政策动态
9月11日，国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，各地区在土地要素市场化配置中多涉及盘活存量土地和低效建设用地、深化产业用地市场化改革等方面；同日自然资源部在政策例行吹风会中，强调鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地。
地方层面，9月，深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭，在非核心区购房不限套数；上海优化房产税政策，满足条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房可享受房产税税收优惠；深圳、河南等地扩宽提取公积金使用范围，支持提取公积金支付购房税费、用于住房装修等；广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券收回收购闲置存量土地。
展望
宏观数据来看，2025年前三季度，在政策加力、内需修复及外贸韧性等因素支撑下，我国经济整体保持稳定增长。按不变价格计算，前三季度GDP同比增长5.2%，但三季度以来，消费、投资增速均有所放缓，单季GDP同比增长4.8%。为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策需进一步加力。
房地产方面，短期“稳预期”仍是促进市场止跌回稳的关键，预计四季度各项已出台政策有望加快落实。激活需求方面，四季度仍有降息可能，同时加大“房票安置”力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也是各地政策重要方向。优化供给方面，收购存量闲置土地及存量商品房预计将进一步落实；各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策也有望加快完善，通过高品质住房供应放量，激发改善性住房需求释放。此外，二十届四中全会已于今日召开（10月20-23日），会议将研究关于制定“十五五”规划的建议，有望为房地产未来五年发展指明方向。
市场走势方面，考虑到上半年多家头部房企在核心城市获取了较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，而从全国市场来看，结合新开工及近两年土地成交面积整体明显缩量的情况，更多城市或将继续以去化存量楼盘为主，销售恢复仍需时间，市场分化行情或将延续。同时需关注四季度基数升高对销售增速的影响。二手房方面，9月重点城市二手房成交量已出现一定回升，预计10月交易活跃度将继续温和修复，但“以价换量”态势短期难改。
土地市场展望
整体来看，2025年前三季度土地市场成交面积仍延续缩量态势，房企拿地进一步聚焦，热点城市优质地块供应增加带动土地出让金同比实现增长，但三季度市场热度已有所回落。趋势来看，四季度通常是一年推地高峰，近年来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加，但市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市土地市场或继续低温运行。
对企业而言，在招拍挂公开市场，仍需聚焦核心城市、核心地段，但应避免拿“高价地”，以确保增量项目安全性、流动性和盈利性，提高资源质量，着力打造“好房子”产品。
同时，也可通过收并购的形式，组成联合体收购低成本、成规模的核心区优质土储。如8月1日，华润置地发布公告，其子公司上海泓喆与独立第三方上海南房组成的联合体，收购四个目标公司的全部股权及债权，涉及总代价约为人民币244.7亿元。此次收购的是耀华路项目和余庆里项目，两项目均位于上海市核心区域，耀华路项目位于上海浦东世博园区，余庆里项目位于上海黄浦区人民广场区域。9月，中海地产、招商蛇口、中旅投资联合体通过上海联合产权交易所以总价154.78亿元拿下项目公司90%股权，获得徐汇东安城市更新项目地块开发权。
此外，企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表。其中，针对存量商办项目，企业可借助收储、调规等政策机遇，积极转为租赁住房、养老公寓等，盘活存量资产。针对存量未动工土地，企业应紧抓专项债券资金收回收购存量闲置土地的契机，优化自身土储结构，改善资产负债情况。三季度以来，收购存量土地的专项债发行节奏有所加快，同时中央多次提及存量盘活政策方向，9月国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，各地区在土地要素市场化配置中多涉及盘活存量土地和低效建设用地、深化产业用地市场化改革等具体举措，预计后续政策将继续围绕这些方面出台配套措施，加快存量房、存量土地的盘活利用。
重点城市：上海、深圳、杭州等地优质地块热度持续，前三季度TOP20城市出让金占全国比重达61%，但较上半年占比小幅回落
从城市集中度来看，今年前三季度，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，但受核心城市供地放缓，占比较上半年下降7个百分点。除南通、扬州（多为本土国企获取）外，宅地出让金TOP20城市均为核心一二线城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平。
土拍热度方面，三季度上海、深圳多宗地块实现高溢价成交，部分地块刷新城市或区域地价最高纪录：
上海：三季度成交19宗宅地，土地出让金达397.2亿元，平均溢价率为19.7%.其中，3宗溢价率超30%，浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇地块成交楼面价达20.03万元/m²，刷新全国宅地地价最高纪录，但该地块位于核心地段，体量较小，规划建面仅6117平方米，高单价主要是面积过小所致。
深圳：三季度成交6宗宅地，5宗溢价成交，土地出让金达180.8亿元，平均溢价率为31.0%。其中，7月14日，前海桂湾T201-0232地块吸引12家房企参拍，成交楼面价84180元/㎡，溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录。8月8日，龙华A815-0037地块经49轮竞价，溢价率15.1%成交。8月15日，宝安区新安街道A002-0108地块溢价率达34.8%，成交价约86.4亿元，成交楼面价59586元/㎡，刷新宝中地价单价纪录。（该地块4月曾遭流拍，原规划含51%商业及酒店，此次出让时容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商业配套要求）。
杭州：三季度成交14宗宅地，11宗溢价成交，土地出让金达141.5亿元，平均溢价率为10.6%，高溢价地块多位于拱墅、上城、滨江、西湖等核心区及萧山钱江世纪城优质板块。其中，余杭良渚东单元地块、石桥单元GS130201-56地块溢价率均近30%。
苏州、南京部分优质地块房企举牌积极，如苏州工业园区双湖地块经49轮竞价，成交楼面价达65242元/㎡，刷新江苏省地价纪录；南京鼓楼区汉中门大街地块经89轮竞价，成交楼面价40215元/㎡，刷新鼓楼区地价最高纪录。
拿地企业：前三季度TOP100房企拿地金额同比增长36.7%，央国企仍是拿地绝对主力
2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点。TOP100企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团也进入拿地金额前二十。
重点房企布局城市来看，投资策略趋同，聚焦确定性高的城市及地块。随着房地产市场持续深度调整，头部房企投资策略愈发趋同，主要聚焦销售去化确定性高的城市及地块，因此在这些城市的土拍竞争也愈发激烈。根据中指监测，今年1-9月共8家房企拿地金额超两百亿，其中4家房企拿地最多的城市为上海，8-9月华润、中海、招商均以收并购形式获取大宗土地，带动上海跃升为企业拿地最多城市，北京、杭州各有2家房企拿地最多。中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74%，保利、金茂在三地合计拿地占比也超6成，绿城在杭州拿地金额占比超30%。需要注意的是，随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交也将压缩房企利润空间，同时近几年新房产品供应普遍高端化、改善化，或可能加剧此类产品供过于求压力。
从主要城市拿地企业来看，央国企拿地仍是主力，地方国资托底力度继续减弱。根据中指数据，前三季度，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，仍是绝对主力；地方国资占比降至21%，较2024年全年下降11个百分点；民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点，其中滨江补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升，同时四川、浙江多家中小民企也有入市拿地。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）
责任编辑：李霞
