今日，北京土地市场迎来昌平新城东区一幅组合地块的低调成交。该地块由北京新恩祥睿泽置业有限公司以底价13.69亿元摘得，住宅和教育用地由龙湖承担代建销，综合成交楼面价约1.52万元/平方米。
有别于传统纯住宅开发模式，该地块整合了居住（R2）、幼儿园（A33）及商业（B1）多种功能于一体，是政企协同推进新兴区域城市开发路径转型的一次探索，旨在通过捆绑建设住宅与配套设施，落实“配套先行”的发展理念。
具体而言，0026与0033号住宅地块的容积率分别为2.09和2.0，建筑限高36米（局部45米），适宜打造10-12层的改善型小高层产品，住宅部分起拍楼面价约2.02万元/平方米。其中0033地块需承担配建分布式能源站、电信及有线电视机房等设施的责任。
0036号地块规划为12班幼儿园，由竞得人负责代建并无偿移交政府，容积率0.8。商业部分（0044、0045、0046地块）地处白浮泉公园旁，容积率1.0，建筑限高12米（局部18米），适宜开发低密度街区商业形态，楼面价仅为7289元/平方米。需留意的是，幼儿园的代建成本将增加开发商隐性支出。
该地块坐落于昌平区南邵镇北六环外区域，具备多项区位资源优势：距离地铁昌平线北邵洼站约800米步行距离，交通便利；西邻白浮泉公园，东南方向约2公里对接蟒山国家森林公园，生态资源优越；周边2公里范围内已有路劲世界广场商业体和清华附中昌平学校等基础配套。但区域成熟度仍明显落后于昌平核心区，东北方向约1公里处的在售新盘“首开·梧桐山语”（2023年取证）当前网签去化率约51%，显示市场接纳度仍有提升空间。
值得注意的是，当前成交的这幅“宅产配”组合地块，在供应过程中经历了规划调整。该地块最初于第二轮供地清单中呈现时，仅包含0026、0033两幅住宅用地及0036号教育用地。后在3月27日预申请阶段，新增纳入0044、0045、0046三幅商业地块进行捆绑供应，彼时土地总面积约15.6公顷，规划地上建筑规模约21.9万平方米（其中商业规模约9万平方米），起始价达31.7亿元。或因规模过巨、非住宅部分占比过高，这幅捆绑六幅子地块的地块最终未能如期挂牌。直至6月底重新挂牌时，政府优化组合方案，保留了住宅、教育、商业用地各一幅，使整体地上建筑规模降至约9万平方米，总起始价相应调整为13.69亿元。
此举体现了政府在供应端对开发瓶颈的灵活应对策略：一方面解绑前期过多的商业用地以降低总投资门槛，减轻企业资金压力；另一方面通过推进区域路网（如景昌北街）等基础设施建设改善环境。根据昌平新城东区四期规划，后续预计还将释放约24万平方米住宅用地，形成持续供应。政府同时协同推进“职住平衡”战略：一方面强化地铁昌平线与生命科学园、西二旗等产业功能区的连接；另一方面通过捆绑商业用地开发，弥补区域消费服务不足的短板。此外，规划显示0033地块东侧尚有36班九年一贯制学校用地，区域基础教育资源将得到持续补充。
本次交易标志着北京远郊新区开发模式的显著转向。政府通过明确捆绑相关基础配套设施的建设义务，促使开发企业同步落实教育、能源等公共设施的代建。此种“住宅开发+配套代建”的新型机制，正逐步重塑北六环外区域的城镇化推进路径。该模式最终价值的实现程度，将高度依赖于区域商业运营的实际效能与未来人口导入节奏的匹配程度。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）
责任编辑：李霞
