文/乐居财经 徐酒眠

房地产行业深度调整，一场静默的资产转移正在物业行业持续上演。

11月25日，鑫苑服务（01895.HK）刊发公告，其当日与控股股东鑫苑地产多家附属公司签订了3份资产抵偿协议及1份租赁协议，以接收车位、商墅等实物资产的方式，抵销关联方欠款约1.34亿元。

鑫苑服务在公告中直言，鉴于鑫苑地产控股面临的流动资金问题及涉及的多起诉讼仲裁，“不大可能于短期内以现金悉数偿还”相关款项，而进一步的法律追讨“未必一定能够有效收回该等款项”。

这不仅是鑫苑服务的困境，也是整个物管行业面临的共同考题。

寒霜在地产弥漫多年至今仍未消散，在此背景下，物企们曾经的大客户——关联地产“还不上的欠款”了，在这一背景下，物企们正在做出同样的选择：

与其被动等待渺茫的现金，不如主动争取能接手实在的资产。

市场对鑫苑服务的这一化债方案给予了较为积极反馈，公告次日，11月26日，其股价收涨1.92%。

清算旧账

这笔总额约1.34亿元的关联交易，由三份抵偿协议和一份租赁协议构成。

具体来看，核心资产规模最大的是1号协议：鑫苑科技将接收2362个停车位及26个储物室，这些资产广泛分布于大连、天津、成都及郑州的多个项目中，总代价达8907.31万元。

这笔交易清算的是一笔七年前的旧账，2018年，鑫苑服务为购买鑫苑名城项目342个单位，向鑫苑地产支付了预付款，然而这批物业被鑫苑地产的第三方贷款人扣押而无法正常实现交付使用。

资产价值次高的是2号协议，交易资产为位于青岛灵山湾和玺项目的7套商墅，总建筑面积约1460.2平方米，交易总代价为4107万元，由鑫苑科技与北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵销鑫苑地产应付的弥偿款。

这笔交易的背景更为复杂：

2022年11月，鑫苑服务附属公司鑫苑科技存置于银行的4.02亿元的定期存款被鑫苑地产未经授权用于抵押融资。

之后鑫苑服务硬刚地产要账，2023年10月，香港国际仲裁中心将鑫苑地产间接子公司北京鑫苑弘晟裁决转让给鑫苑服务，而此次的弥偿款正是鑫苑服务承接北京鑫苑弘晟财务账目内净负债所产生的损失。

规模相对较小的3号协议，涉及郑州新郑市航美国际智慧苑一期的121个停车位，交易总代价375.96万元，用于清偿未偿还应收账款。

除了直接的资产转让，此番双方还签订了一份为期20年的租赁协议：鑫苑服务通过承租天津鑫苑汤泉世家项目的72个停车位，总租金217.54万元，将通过抵销应收账款的方式偿付。

盘活资产

值得关注的是，上述用于抵债的资产总估值约1.58亿元，相当于以约八折作价抵债。

资产包的评估价值高于对应的地产欠款额，这是交易市场公允性的体现，也为鑫苑服务后续的资产运营留出了利润空间。行业观察者表示，这一系列安排其实可以看作物企在处理关联方债务时正变得更加务实和成熟。

当然，接受资产只是第一步，如何盘活这些资产才是真正的考验。鑫苑服务在公告中表示，抵偿资产将以出租、出售、分租变现。

根据公告，此番鑫苑服务向鑫苑地产要到的抵债的资产绝非不良资产，而是应该具有持续盈利能力的优质经营性资产。

资产包中的2362个停车位及26个储物室，分布在大连、天津、成都及郑州的多个项目。7套位于青岛灵山湾和玺项目的商墅，总建筑面积约1460.2平方米，属于商业地产范畴，具有更高的增值潜力。

据悉，资产所处项目均已竣工并交付业主，且由鑫苑服务提供在管物业服务。有人就有市场，而物业近水楼台，拿到上述资产后就可以立即开启出售或出租的方式赚取收入、快速转化为现金流。

更重要的是，这些资产也为鑫苑服务多元化服务提供了物理空间：

车位可嫁接充电桩、社区零售等多元服务；商墅则可用于打造社区商业中心、长者照料站等特色业态，与其现有的美居、租售业务形成协同效应。

接收车位、商墅只是起点，如何通过专业化运营让这些沉睡资产焕发新生才是真正的考验。从基础物业服务商升级为社区资产运营商，这条路充满挑战，却也蕴含无限机遇。

未来若能有效运营，进入物业账本的重资产或将创造新的收入增长点。

加速独立

事实上，与关联地产以资抵债也被看作是当下物业加速独立的关键一步。

通过与地产进行彻底、透明的债务切割，甩掉长期悬而未决的历史包袱，的确有利于物企财务报表更加健康清晰。

而计划自主运营接收的资产，一定程度上也体现了物企具备独立于母公司之外的资产管理能力和商业决策能力。

聚焦鑫苑服务，截至2025年6月30日，其物业管理服务覆盖国内71座城市，合约面积达到6740.4万平方米，在管面积约为4017.9万平方米，分别同比增长10.6%、12.5%。

同期，在管面积中第三方占比达58.9%，合约面积中第三方占比达68%，市场化程度进一步增强。

行业深度变革，有质量的规模增长成为物企的考核重点。

今年上半年，鑫苑服务市场拓展新签约面积730万平方米、新接管面积307万平方米。而截至报告期末，其第三方项目坪效进一步提升至5.34元/平方米，较2023年同期增长了57.5%。

规模稳步增长与对项目质量严格把关，今年上半年，鑫苑服务实现总营收约4.5亿元，同比增长11.0%；录得毛利约1.55亿元，同比增长17.5%；净利润约6092.7万元，同比增长15.6%。

物企构建独立生存能力，维持主营业务持续健康发展，也需要积极解决与关联地产的历史债务问题。

而当物企们集体选择用资产而非现金解决债务问题，除了是一种风控策略，或许也是物业行业走向成熟的标志。轻资产运营与重资产管理并非对立，在物企与地产以资抵债的尝试中，它们正在形成新的平衡。

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