文/乐居财经 严明会

12,689个停车位，5,479套储藏间（总建筑面积合共约3.62万平方米），112套住宅、公寓及商业单位（总建筑面积合共约2.59万平方米）。

今年“618”年中购物节狂欢的最后时间点，荣万家（02146.HK）以约10.70亿元的总代价，“买下”了控股股东荣盛发展（002146.SZ）的一个资产包。

毫无意外，这又是一笔“以资抵债”交易。

对关联方高度依赖，截至2024年12月31日，荣万家物业在管面积中仍有93.4%来自荣盛集团，对应面积约8342.9万平方米。同时，基础物业管理服务收入13.93亿元，占总收入的96.9%；而由荣盛集团开发商的物业贡献的约13.65亿元，占比97.9%。

业务和收入依赖程度高的另一面，是占比庞大的关联应收款，而房地产市场持续低迷，物业回款愈发艰难。

财报显示，2022年-2024年，荣万家对贸易应收款的减值拨备金额分别为1.41亿元、1.58亿元及1.31亿元。截至2024年12月31日，其的贸易应收款项及预付款项28.05亿元。

2023年11月，荣万家与荣盛发展订立债务抵偿框架协议，收购荣盛发展出售的清偿物业，将按等额基准抵销应收款项。

去年1月，双方正式签订债务抵偿框架协议，涉及有关物业管理服务总协议、总小型工程及相关咨询服务协议项下所提供服务的应收款项合共约12.64亿元，已到期且截至债务抵偿框架协议日期仍未偿还。

截至2025年6月18日，荣万家根据债务抵偿框架协议结清应收款项约2.88亿元。而截至2024年12月31日，上述服务协议项下的应收款余额约为12.52亿元。

此番抵债资产包，停车位中近一半集中在河北、辽宁及山东，储藏间则大部分位于安徽境内，有5051套，涉及住宅、写字楼及商铺则分布在河南、辽宁、重庆等10个省/市。

采用市场法评估，经由独立估值师估值，上述清偿资产评估值约10.76亿元。换而言之，荣万家几乎是原价“购买”了。

债务重压下荣盛发展自顾不暇，接受清偿物业资产包抵销部分应收款，对荣万家而言的确好过了计提成为坏账。但这个近11亿元的资产包后续要如何变现，却是个难题。

事实上，2023年11月，荣万家已经收下过荣盛发展价值5.68亿元的资产包，其中包括分布在全国各地的10870个停车位，332套住宅、写字楼及商铺（总建筑面积约为2.63万平方米）。

根据当时的公告，荣盛发展对上述清偿物业的开发建设成本约为9.18亿，而当下估值约为5.76亿，对比抵债的5.68亿元，荣万家似乎捡到了便宜。

然而，在此番公告中，荣万家披露，债务抵偿框架协议生效日期不久后，部分清偿物业便被政府或法院没收、冻结。这也是为什么从签订抵债协议至今，荣万家仅成功结清应收款项约2.88亿元的原因。

更需要注意的是，荣万家对抵偿物业变现也不如意，截至今年6月18日，在差不多一年半时间里，荣万家仅成功出售价值约922.05万元的物业。

资产处置进展缓慢，荣万家存货负担陡增，截至2024年末，其存货规模高达3.39亿元，同比激增516%。而此番交易完成后，荣万家存货规模又将增加约10.7亿元。

荣万家表示，其目前在全国拥有一支超过45人组成的代理团队，涵盖市场营销、代理及销售的全方位服务。其中半数僱员拥有超过5年的房地产经纪经验。截至2024年12月31日止年度，成功完成超过10,000个停车位的租赁。

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