乐居财经北京 徐迪 规划方案还未出，朝阳三间房两个项目的剧透信息已经全网乱飞。
目前看来比较确定的是，保利会在此打造朝阳首座“天郡”序列产品，而金茂则完成满字系的北京首秀。
保利天珺（南区006地块）
1、大约550套房源；预计开盘价8.5万元/㎡，总价1000万起，主打 “顶级圈层” 概念。
2、全四居户型，主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。
3、层高3-3.15米；使用率90%以上，部分可达100%。
4、配置亮点：会所+架空层+全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。
5、营销节奏：预计4月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘；利用现房实景加速去化。
金茂满系（D区007地块）
1、约800套房源；预计开盘价7.5万-7.8万/㎡，总价800万级别，强调轻奢性价比。
2、主力110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向刚改及年轻改善家庭客群。
3、打造金茂朝阳“好房子”标杆，地上不计容建筑面积1.54万㎡，阳台、设备层等扩容空间，匹配“新一代4.0住宅” 标准。
4、配置亮点：艺术IP+科技元素，2000㎡星空穹顶艺术会所、玻璃幕墙+铝板外立面、园林艺术长廊等。
5、营销节奏：4月20日开放红庄直播基地售楼处，5月底开盘；利用产品差异化和价格优势与保利项目PK。
今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。
地块总面积6.9公顷，地上建筑规模17.39万㎡。包括3幅子地块：D区1205-0007和南区1202-0006为住宅地块，南区1202-0007为托幼用地。
南区06地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。
D区07地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。
拿地数日后，就有消息称，两幅住宅地块将被分开操盘，保利负责南区06地块，定位为保利TOP级“天”字系；金茂则单独操盘D区07地块，拟打造成北京的首座“满”字系新盘。
保利是在拿地前就已对三间房项目发出了招标计划，但至今尚未转为正式招标公告，当时的招标单位北京朝新善筑置业有限公司，目前也未注册成立。
而金茂则是在拿地3天后的2月14日，直接发布了项目设计服的招标公告；2月17日，又陆续发布了项目监理和施工总承包的招标公告。
根据招标公告，项目总建筑面积162902.12㎡，其中地上计容建筑面积为92102.75㎡，地上不计容建筑面积(住宅)为15447.1㎡，地下建筑面积为55352.27㎡。
与土地出让文件相比，招标公告还透露了一个关键数据：地上不计容建筑面积：1.54万㎡，约为地上计容建面的16.7%，且括号里明确备注着，住宅。
根据相关规范，住宅地上部分的不计容面积，除了架空层、顶部阁楼等特殊产品，主要体现在住宅房源的扩展空间，也就是“好房子”新规后大家都关注的：
阳台、设备平台、飘窗、挑空檐等赠送/半赠送面积。这也意味着，金茂三间房项目的赠送空间相当可观。
相比较来看，金茂地块规模更大，且更加低密，楼高方面限制也更少，楼间距更为宽阔。但同时也有两个问题：
首先，D07地块中含有一条12米宽的街坊路，除了吃容积率之外，从下图可以看到，这条南北走向的小路将07地块拆成东西两个分区，道路两侧的边角位置造成面积浪费，给楼栋排布和园林打造也增加了一定难度。
另一方面，D区07地块中有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。
三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。
两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。
周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。
附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。
保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。
现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。
隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。
项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。
相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。
这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。
这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。
保利和金茂在产品上还是有后发优势的。
此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。
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